Независимо от статуса нашего дома, здания или помещения бывают такие ситуации, когда нам необходимо изменить его целевое назначение, и происходит это довольно часто. Но из-за сложности процедуры далеко не каждый хочет этим заниматься. Хотя, если следовать определенным инструкциям и правилам, возможно все сделать быстро, и тогда вид дома будет полностью изменен. Особенно актуально это для нежилых помещений, которые выполняют свои функциональные особенности не до конца.

Суть понятий

Изначально необходимо разобраться, что существует только два вида зданий и помещений согласно целевому назначению, функциональному значению и использованию. Это жилые и нежилые постройки.

Жилые дома характеризуются тем, что относятся к недвижимому имуществу жилого фонда, признаны пригодными для проживания людей, изолированы и не могут использоваться для коммерции.

А вот нежилые помещения существует как раз таки для того, чтобы размещать в них определенный вид бизнеса и предпринимательства. Хотя они также относятся к изолированному недвижимому имуществу. Просто комиссия по эксплуатации никогда не позволит там жить людям, так как нет необходимых коммуникаций.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы решитесь изменить вид вашего задания или дома, то стоит понимать, что произойдёт это только после того, как ваш вопрос будет рассмотрен особой комиссий, проведут расчет перевода в нежилой фонд, и будут зарегистрированы новые права собственности.

Кроме того, органами, которые решают данный вопрос, считаются не местные власти, а определенная комиссия по имущественной политике города и района.

Перевод помещения в нежилой фонд

Существуют определенные условия, при которых жилое помещение можно провести в нежилой фонд и изменить его целевое и функциональное назначение, и это:

• Отсутствие прописанных граждан в квартире;
• Отсутствие обременений и арестов, кредитов, ипотек, долгов;
• Проведение процедуры исключительно собственниками жилья;
• Квартиры сверху не должны быть жилыми, а само помещение должно находиться на первом этаже. Допускается, когда объекты сверху принадлежат одному и тому же человеку;
• Отсутствие статуса аварийного дома или такого, что стоит в очереди на капитальный ремонт.

Хотя важно и то, чтобы в дальнейшем владелец смог оборудовать отдельный вход и отключить некоторые виды общественных коммуникаций.

Необходимые документы

Из документов, которые могут вам понадобиться для решения подобного вопроса, можно выделить такие:

• Заявление заявителя, написанное от руки в свободной форме;
• Свидетельство о праве собственности или другой правоустанавливающий документ;
• План и техническая выписка из БТИ;
• Проект здания и дома после проведения перепланировки с указанными там будущими характеристиками, именем инженера и лицензией на строительство.

Как дальше будут развиваться события?

После передачи документов в соответствующий орган, вам должны выдать справку с указанием даты приема. Не позднее, чем через 45 дней будет принято решение по вашему вопросу. Ответ вам сообщат через заказное письмо через три рабочих дня после этого. Только по результатам положительного решения можно приступать к регистрации документов в Росреестре или другом уполномоченном органе. Если же письмо содержало указания сначала провести переустройство помещения и изменить его целевое назначение более масштабно, то это выполняется в первую очередь.

Случаи отказа бывают редко, но все же случаются из-за таких недочетов:

• Был собран не полный пакет документов;
• Документы были переданы в не тот исполнительный орган;
• Проект перепланировки не соответствует нормам закона;
• Не выполняются условия, описанные в ответе.

А вот если вы ждете ответа уже более полутора месяца, то смело обращайтесь в суд, потому что это совершенно незаконно.

Нежилое помещение в фонд жилого

Все чаще стали возникать случаи, когда именно нежилые помещения переводятся в фонд жилых, так как наибольшее распространение сейчас набирают квартиры-студии, квартиры-галереи и подобное. Но изменить целевое назначение здания не так уж и легко.

Ведь к обычным квартирам описан целый список обязательных условий, таких как:

• Технические характеристики и несущие конструкции должны находиться в полной исправности, соответствовать определенным нормам и быть признанными пригодными санитарными и техническими органами;
• Само жилое здание должно находиться в обычном жилом районе с развитой инфраструктурой;
• В нежилых помещениях должны быть возможности для проведения основных бытовых коммуникаций;
• Размеры окон, дверей и прочих отверстий должны соответствовать нормам и не угрожать безопасности граждан.

При условии, что ваше нежилое здание или помещение соответствует вышеуказанным требованиям, вы можете приступать к сбору документов и началу процесса изменения статуса объекта через межведомственные комиссии.

Какие нужны документы?

Из документов, которые могут вам потребоваться для этого, стоит выделить следующие:

• Заявление собственника объекта недвижимости;
• Технический и кадастровый паспорт, не говоря уже о других информационных и технических свидетельствах;
• План здания;
• Свидетельства о праве собственности или другие правоустанавливающие документы;
• Проект перепланировки помещения, который ранее был утвержден в архитектурном бюро.

Суть процедуры

Как и в ситуациях с жилым помещением, после подачи документов пройдет не более 45 дней, и вы получите ответ. Если он будет положительным, то вы сможете начинать ремонт вашего здания и внесение изменений. По окончанию перепланировки нужно пройти комиссию, которая выдаст заключение о возможности эксплуатации, соответствующая пометка будет внесена в БТИ.

И, конечно же, придется пройти процедуру изменения прав собственности через Росреестр или МФЦ.

Бывает и такое, что перепланируют не только нежилые помещения, а еще и чердаки, заводские или складские помещения под крупные апартаменты. Тогда потребуется пройти данную процедуру полностью. Но для таких преобразований потребуется много денег и сил, к тому же не каждая строительная компания сможет разработать хороший проект, который одобрит жилищный комитет.

При необходимости вы можете обратиться за помощью к фирмам посредникам, но такая услуга будет стоить еще больше, ведь тогда вы снимаете с себя самую трудную работу и экономите время.

Помните о том, что невозможно будет провести никакие преобразования без согласования с соседями и другими владельцами квартир и помещений.

Особенно, если при этом будут затронуты общие коммуникации. Если же вы используете только ваше личное пространство, то такое согласие вам не потребуется.

Несомненно, весь процесс отнимет у вас массу сил, потому что обойти придется ни одну инспекцию, и при неправильно оформленных документах или плохом плане, вы не добьетесь положительного ответа очень долго. Но если вы подойдете к этому вопросу ответственно, то уже очень скоро функциональное назначение вашего здания будет изменено на то, что вам необходимо.

Заказ документов БТИ от 5 000 рублей.

Остальные расценки, на оказываемые нами виды услуг, в разделе "Цены"

Перепрофилирование помещений – обычная практика на рынке недвижимости Москвы. Гипермаркет открывается на месте пустующих мастерских, отделение банка въезжает в заброшенный склад, офис появляется вместо парикмахерской.

Одно дело, когда вместо одного магазина открылся другой, но если изменилось назначение помещения, такая процедура потребует согласования в городской администрации.

Что такое профиль помещения?

Понятие функционального назначения закреплено постановлением правительства РФ № 219 от 18 февраля 1998 года. Согласно этому законодательному акту, в Едином государственном реестре прав должно указываться назначение объекта. Оно может быть торговым, административным, культурно-бытовым, производственным, складским.

Чтобы узнать профиль недвижимости, собственнику достаточно обратиться в БТИ. Арендатору в этом случае потребуется оформленное согласие собственника. По запросу БТИ выдает экспликацию здания с указанием профиля расположенных в нем помещений.

Как изменить целевое назначение нежилого помещения

Как осуществляется изменение функционального назначения нежилого помещения? На практике с этой процедурой зачастую связана необходимость капитального переоборудования объекта.

Для гостиниц, ресторанов, оздоровительных центров существуют определенные санитарные и эксплуатационные нормы, и, например, пустующий производственный цех не может соответствовать им без перепланировки.

Для этого разрабатывается проектная документация. Проект должен пройти согласование в следующих уполномоченных организациях:

• Архитектурно-планировочное управление;
• Роспотребнадзор;
• Пожнадзор;
• Москомнаследия.

Точный перечень организаций зависит от конкретного случая.

Изменение целевого назначения нежилого помещения в Москве

Если проектная документация согласована, к проекту заявитель прилагает следующий пакет документов:

• договор аренды либо документы, подтверждающие собственность;
• техпаспорт, экспликацию и поэтажный план;
• справки об отсутствии коммунальных задолженностей;
• справку о техническом состоянии недвижимости и инвентарной стоимости.

Эти документы подаются в Департамент потребительского рынка и услуг. Решение о перепрофилировании или отказе принимается Префектурой округа.

Перепрофилирование нежилого помещения

Если вас интересует вопрос, как изменить функциональное назначение нежилого помещения в Москве, обращайтесь в нашу компанию!

Работаем по всем административным округам города.

Оказываем услуги по смене профиля, переводу квартир из жилого фонда в нежилой, согласованию проектной документации.

Цена наших услуг – это сэкономленные время и силы заказчика, а также гарантия успешного преодоления всех бюрократических препятствий.

Звоните нам или связывайтесь через онлайн-форму на сайте!

Конкретного определения нежилого объекта нет, но зато есть ряд признаков, позволяющих классифицировать объект как нежилой.

Нежилые помещения – недвижимое имущество, но не обязательно представляющие собой отдельные здания, а обособленные, четко очерченные границами части зданий .

Нежилые объекты не могут быть использованы для жилья.

При классификации, функциональным назначением помещений нежилого типа является использование для различных целей, некоторые из них подлежат эксплуатации только со специальными видами отделки, и совершенно неприемлемы для других целей.

Нежилой дом может иметь назначение предприятия общественного питания, как кафе, ресторан, бар . Однако, должна быть в наличии помещения, использующиеся для приготовления пищи, хранения и нарезки продуктов, должны соответствовать санитарно-гигиеническим нормам – быть облицованными глазурованной керамической плиткой, иметь специальное покрытие полов и пр.

Несколько иные требования к помещениям мед. учреждений, и совершенно другие – когда в нежилой недвижимости расположится спортзал, фитнес-центр, детсад, офис, аптека и пр., причем не только по сан. требованиям, но и по пожарной безопасности.

Знать точно и иметь возможность удостовериться, проверив документы, в которых конкретно указан вид нежилого помещения и его назначение, очень важно при:

• продаже;
• приобретении;
• аренде и пр.

Покупатель или наниматель ищут нежилое помещение под конкретную цель, что позволит сэкономить, приобретя или взяв внаем именно искомую площадь, с подходящим целевым назначением и требуемой отделкой.

В процессе оформления бумаг на открытие своего дела исключается масса проблем, если документы на недвижимость содержат соответствующие направлению деятельности записи о целевом назначении помещения.

При постановке на кадастровый учет в ГКН (п. 16 ч. 2 ст. 7 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ) будут зафиксированы еще и данные о назначении помещения (жилое, нежилое).

Очень важно доказать, что жилой дом имеет нежилое назначение, в противном же случае, площадь нельзя будет использоваться для ведения бизнеса .

Правила ведения ЕРГП, утвержденные ПП РФ от 18.02.1998 N 219 , предписывают указание основного назначения помещения по БТИ, а п. 67 требует ведения записей об изменениях.

Это значит, что при необходимости поменять целевое назначение следует произвести корректировки в базе данных ЕГРП и ГКН, а также в своих правоустанавливающих документах – это важно.

От того, как оформлено с точки зрения целевого использования нежилое помещение, зависит не только его гражданско-правовой статус, но и размер арендной платы, и цена при купле-продаже.

Теперь давайте перейдем к видам назначения нежилого помещения.

Целевое назначение нежилого помещения

Целевое назначение нежилого помещения — вид площади, который зафиксирован в документах и определяет возможности использования и может служить ограничением.

Изначально, когда здание строится, на планах этажей в соответствии с экспликацией указывается назначение, которое при пуске в эксплуатацию получает свое целевое предназначение, фигурирующее в документах (на основании проекта).

Как в жилом доме могут быть выделены нежилые помещения, так и в отдельных зданиях нежилого типа, эти площади в соответствии с проектной документацией могут быть наименованы:

• аптекой;
• магазином;
• офисом;
• стоматологическим кабинетом;
• библиотекой;
• развлекательным центром и т.п.

Но в каждом таком случае нежилой объект получает сразу зафиксированное в документации предназначение.

Четкое отнесение помещения к тому или иному целевому типу может ограничить сферу использования несоответствием по противопожарным, санитарным и иным требованиям и нормам>.

Нежилое помещение свободного назначения

Есть уловка расширить область использования недвижимости, назвав ее нежилым помещением свободного назначения. Что это такое — нежилое помещение свободного назначения?

Это универсальные объекты, которые могут быть применены арендаторами при различных профилях деятельности, исключая специальные .

Помещение свободного назначения (далее – ПСН) могут иметь разную площадь, которую при размещении офисов, торговых точек легко можно разделить, установив быстровозводимые перегородки и организовав нужное количество отсеков.

С ПСН меньше проблем при организации собственного бизнеса, их проще сдать внаем и продать, при этом стоимость значительно выше, чем с конкретной привязкой к цели эксплуатации.

Вариантов использовать ПСН много, но универсальными на 100% такие помещения назвать нельзя, иногда специфика выбранного направления эксплуатации потребует дополнительных согласований и переоформления.

Как изменить цель территории?

Многие граждане задаются вопросом: «Как изменить целевое назначение нежилого помещения?», давайте разбираться.

Если новое направление деятельности не повлечет кардинальных вмешательств в план и конструкции помещения, тогда смена целевого назначения нежилого объекта недвижимости не будет особо затратной ни по времени, ни по средствам.

По своей инициативе арендатор не наделен правами менять целевое предназначение недвижимости, а только по согласию хозяина или по его поручению, оформленному нотариально.

Для любого вида деятельности потребуется заручиться одобрением в виде заключения от Госпожнадзора на уровне районного управления пожарной инспекции .

Далее важно получить заключение Роспотребнадзора, так как именно этот орган ведает сан. эпид. разрешениями, без бумаги от этого органа невозможно начать эксплуатацию предприятия общепита, магазина и т.п. В БТИ нужно заказать планы ниже- и вышерасположенных помещений.

Даже если сам собственник полностью уверен, что помещение пригодно и отвечает всем требованиям , то его уверенность ничего не значит без наличии документа от специалистов Роспотребнадзора.

Затем следует подготовить :

• правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости;
• техпаспорт;
• экспликацию, поэтажные планы;
• справку о техническом состоянии конструкций здания (из БТИ);
• свежий документ об инвентаризационной стоимости (из БТИ);
• бумагу из ЖКХ об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг.

Пакет документов с заявлением собственника (или арендатора по его поручению) следует подать в Префектуру округа. Получив положительный ответ, можно в ЕГРП корректировать назначение помещения.

Начиная деятельность на новом поприще, важно не забыть уведомить об этом Роспотребнадзор (ст. 8 ФЗ № 294).

Изменение функционального назначения нежилого помещения

Сменить целевое назначение имеет право собственник нежилой недвижимости или его доверенное лицо, в том числе и арендатор .

Корректировка бумаг потребуется, если в правоустанавливающих документах указано назначение помещения, которое не соответствует ныне требуемому для реализации намерений предпринимателя.

Нужно провести ряд действий, результатом которых будет внесение в лист изменений в ЕГРП и в правоустанавливающие документы .

На словах такие процедуры не проводятся, необходимо взять план не только своего этажа, но еще планы этажей над и под своим помещением, с экспликацией и схемами существующих коммуникаций и проработать вариант перепрофилирования помещения со специалистами.

Перепрофилирование чаще всего требует :

• изменения разводки коммуникаций и электросетей с установкой дополнительных сан. тех. приборов и пр.;
• устройства новых оконных и дверных проемов или изменения параметров существующих;
• устройства вентиляции;
• установки технологического оборудования;
• переноса перегородок;
• проведения специальной отделки внутренних поверхностей и полов;
• ремонта и кардинального изменения внешнего вида фасада, с устройством входа, и пр.

Все это значит, что нужен проект, а до того, как его заказывать, важно получить в БТИ техническое заключение о состоянии несущих конструкций и пределах переустройства . Далее последовательность действий такова:

Со старым свидетельством о праве собственности, кадастровым и техническим паспортами владелец должен обратиться в ЕГРП, где выдадут новое свидетельство , а в свой листок учета внесут корректирующие записи, и теперь нежилой объект будет числиться с новым профилем, то есть с измененным назначением его использования.

Такие направления деятельности, как стоматология, салон красоты, образовательное учреждение, не могут реализовываться, если не будет конкретно указано именно это назначение помещения.

Вести бизнес при несоответствии нежилого помещения его функциям незаконно, поэтому следует сначала привести в соответствие документы на недвижимость своим планам, и только потом раскручивать предпринимательство.

Данная статья была скопирована с сайта https://www.сайт

УДК 347.254

П.В. МАКЕЕВ,
аспирант кафедры гражданского права и процесса Самарской гуманитарной академии

В статье рассматриваются правовые последствия изменения правового режима жилого и нежилого помещения в связи с переводом жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) и признанием жилого помещения непригодным для проживания. Проводится детальный анализ соответствующих норм Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации, точек зрения по рассматриваемой проблеме различных ученых-юристов. Автор приходит к выводу, что изменение правового режима жилого и нежилого помещения в указанных случаях влечет изменение вещных и прекращение обязательственных правоотношений.

In article legal consequences of change of a legal regime of an inhabited and uninhabited premise in connection with transfer of an inhabited (uninhabited) premise in uninhabited (inhabited) and premises recognition unsuitable for residing are considered. The detailed analysis of corresponding norms of Civil and Housing codes of the Russian Federation, approaches of various scientists-lawyers on which basis the author comes to a conclusion that change of a legal regime of an inhabited and uninhabited premise in the specified cases attracts change real and the termination of obligations relations is carried out.

Правовые последствия изменения правового режима жилого и нежилого помещения следует связывать с изменениями закрепленных нормами права пределов осуществления права собственности на жилые (нежилые) помещения. Данные правовые последствия обусловлены свойствами помещений. Как верно отмечает В.И. Сенчищев, рассматриваемые последствия заключаются в установлении, изменении или прекращении прав и обязанностей субъектов правоотношения.
Говоря о последствиях изменения правового режима жилого и нежилого помещения в связи с переводом жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) и признанием жилого помещения непригодным для проживания, нельзя не затронуть вопрос о том, что происходит в таких случаях с правом субъектов вещного правоотношения, т. е. с правом собственности на жилое и нежилое помещения: оно возникает, прекращается или остается неизменным?
До 30 июля 2006 г. в судебной практике изменение целевого назначения помещения при переводе жилого помещения в нежилое связывалось с образованием нового объекта недвижимости и соответственно требовалась регистрация возникновения права собственности на такой объект.
С внесением изменений в п. 4 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон № 122-ФЗ) от 30.06.2006, а также от 22.11.2006 - в п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (далее - Правила ведения ЕГРП), ситуация изменилась.
Согласно п. 4 ст. 18 Федерального закона № 122-ФЗ уточненные данные об объекте недвижимого имущества вносятся в ЕГРП без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества и плана такого объекта недвижимого имущества или на основании сведений, представленных соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества. В соответствии с п. 67 Правил ведения ЕГРП изменение назначения объекта (например, при переводе жилого помещения в нежилое) не влечет за собой существенного изменения объекта, прекращения или перехода права собственности на него. Как следует из п. 30 Правил ведения ЕГРП, изменение назначения жилых помещений является лишь основанием для внесения изменений в ЕГРП, а именно в подраздел I, содержащий краткое описание объекта недвижимого имущества, в том числе информацию о его назначении.
Учитывая, что при изменении назначения жилого (нежилого) помещения новый объект недвижимости не возникает, вполне очевидно, что не требуется и регистрация прекращения и возникновения права собственности на жилое (нежилое) помещение. Кроме того, в литературе также справедливо отмечается, что «право собственности при переводе не прекращается, ибо перевод помещения в иную категорию не предусмотрен в качестве основания прекращения права собственности ни гражданским, ни жилищным законодательством. …перевод не указан в законе в качестве основания возникновения права собственности на жилое помещение. Таким основанием не может быть также решение о переводе либо акт приемочной комиссии (ст. 23 ЖК РФ), поскольку данные акты могут быть основанием лишь для использования помещения в качестве жилого, но не для возникновения полноценного права собственности».
Вместе с тем важно, на наш взгляд, отметить, что при переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое), как правило, производятся работы по реконструкции, переустройству и перепланировке. При этом если изменение жилого (нежилого) помещения в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) не изменяет внешних границ жилого (нежилого) помещения, то согласно п. 67 Правил ведения ЕГРП существенного изменения объекта, т. е. создания нового объекта, не происходит, соответственно право собственности на него не прекращается. В противном случае, т. е. в случае если реконструкция, перепланировка (переустройство) влекут изменение внешних границ при переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое), то согласно п. 67 Правил ведения ЕГРП имеет место существенное изменение объекта, а именно уничтожение существующего объекта (соответственно прекращение права собственности на него (п. 1 ст. 235 ГК РФ)) и создание нового объекта права, что обусловливает необходимость регистрации прекращения и возникновения права собственности на такой объект (п. 1 ст. 131, ст. 219 ГК РФ).
Таким образом, изменение общего правового режима жилого и нежилого помещения в связи с переводом жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) и его частным случаем - признанием жилого помещения непригодным для проживания, не влечет ни прекращения, ни возникновения права собственности на жилое (нежилое) помещение, изменяется лишь характеристика объекта (назначение: жилое, нежилое) в вещном правоотношении, за исключением случаев, когда проведение реконструкции, перепланировки (переустройства) при переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) изменяет внешние границы таких помещений.
В литературе справедливо, на наш взгляд, отмечается, что перевод помещения в иную категорию не влияет также и на долю в праве общей собственности на имущество инфраструктуры дома. Более того, указывается, что правило о сохранении доли в праве общей долевой собственности на имущество инфраструктуры при изменении назначения помещения будет действовать и в тех случаях, когда существует не один, а несколько собственников квартир (впоследствии - нежилых помещений) в многоквартирном жилом доме (впоследствии - нежилом здании).
Действительно, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в таком доме. При этом, исходя из формулировки ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, очевидно, что собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме, в том числе переведенных из жилых помещений, также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
По нашему мнению, такой вывод справедлив не только в отношении ситуации, когда нежилые помещения, переведенные из жилых, находятся в многоквартирном доме, но и когда все жилые помещения в данном доме переводятся в категорию нежилых. В таком случае правовой режим многоквартирного дома изменяется на правовой режим нежилого здания с нежилыми помещениями. Несмотря на то что в настоящее время правовой режим общего имущества в нежилых зданиях не урегулирован ни нормативными правовыми актами, ни судебной практикой, считаем вполне справедливым, что при переводе всех жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые режим общей долевой собственности на общее имущество собственников нежилых помещений в нежилом здании сохраняется, поскольку перевод жилого помещения в иную категорию ни гражданским, ни жилищным законодательством не предусмотрен в качестве основания прекращения общей долевой собственности на общее имущество в бывшем жилом многоквартирном доме.
При этом представляется правильным, что при переводе хотя бы двух нежилых помещений в нежилом здании в жилые помещения (квартиры) меняется правовой режим нежилого здания на правовой режим многоквартирного дома, поскольку это вытекает из определения многоквартирного дома как совокупности двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме (п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47). Последствиями такого изменения режима бывшего нежилого здания на режим многоквартирного дома, как следует из ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, является установление в силу закона общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (бывшем нежилом здании).
Важно отметить, что, как и вещно-правовые последствия при переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) и при признании жилого помещения непригодным для проживания, обязательственно-правовые последствия для указанных случаев также совпадают, хотя и имеют некоторые особенности.
Согласно ст. 22 ЖК РФ одним из условий перевода жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) является отсутствие обременений права собственности на переводимое помещение правами каких-либо лиц, т. е. до перевода существующие договоры (социального и коммерческого найма, аренды, безвозмездного пользования) должны быть расторгнуты. При этом только в отношении договора социального найма предусмотрен в качестве основания для его расторжения случай, когда жилое помещение подлежит переводу в нежилое (статьи 85 и 87 ЖК РФ). Как, например, отмечает В. Быков, несмотря на то, что в ст. 83 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое не назван в качестве основания расторжения договора социального найма, очевидно, что в этом случае имеет место расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя, поскольку в указанной статье кодекса нет исчерпывающего перечня оснований расторжения договора социального найма.
По другим видам договоров представляется правильным использовать общие (глава 29 ГК РФ) и специальные (статьи 619, 620, 687, 688 ГК РФ и др.) нормы о расторжении договоров.
В отличие от перевода жилого помещения в нежилое, признание его непригодным для проживания является основанием расторжения не только договора социального найма (статьи 85 и 87 ЖК РФ), но и договора коммерческого найма (п. 3 ст. 687 ГК РФ), договора аренды (ст. 620 ГК РФ), договора безвозмездного пользования (п. 2 ст. 698 ГК РФ).
Последствием расторжения договора социального найма жилого помещения в связи с переводом его в нежилое или в связи с признанием его непригодным для проживания является выселение граждан из указанных помещений с предоставлением им других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, в случае же расторжения договора коммерческого найма, договора безвозмездного пользования граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
Заслуживают, по нашему мнению, особого внимания особенности принятия собственника жилого помещения, переведенного в нежилое, и членов его семьи на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
В случае перевода жилого помещения в нежилое проживающие в таком помещении малоимущие и иные категории граждан, определенные федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Российской Федерации (ветераны, инвалиды и др.), не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма (членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма) либо собственниками жилых помещений (членами семьи собственника жилого помещения), могут быть приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через 5 лет со дня перевода, поскольку перевод, на наш взгляд, следует квалифицировать как намеренное ухудшение гражданами своих жилищных условий, что согласно ст. 53 ЖК РФ влечет возможность постановки на учет не ранее чем через 5 лет со дня совершения указанного намеренного действия.
В отличие от перевода, при признании жилого помещения непригодным для проживания малоимущие и иные категории граждан, определенные федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Российской Федерации, проживающие в таком помещении, признаются нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и принимаются на учет в качестве таковых (ст. 49, п. 3 ч. 1 ст. 51, ст. 52 ЖК РФ). В данном случае жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам вне очереди (п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ). При этом если единственные жилые помещения граждан признаны непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, то до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда по договорам социального найма им предоставляются жилые помещения маневренного фонда (статьи 95 и 106 ЖК РФ).
Следовательно, можно сделать вывод, что изменение правового режима жилого и нежилого помещения в связи с переводом жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) и признанием жилого помещения непригодным для проживания влечет:
- изменение вещного правоотношения в виде изменения характеристики объекта (назначения помещения: жилое, нежилое), за исключением случаев, связанных с изменением внешних границ такого объекта;
- прекращение обязательственных правоотношений путем расторжения существующих договоров.

Библиография
1 См.: Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения. Общее понятие // Актуальные вопросы гражданского права: Сб. ст. Вып. 1. - М., 1999. С. 145.
2 См.: Постановление ФАС Уральского округа от 01.03.2004 № Ф09-395/04ГК // СПС «ГарантМаксимум». Как отметил суд первой инстанции, руководствуясь п. 6 ст. 12 Федерального закона № 122-ФЗ, п. 30 Правил ведения ЕГРП, изменение целевого назначения помещений, являющееся одной из существенных характеристик объекта недвижимости, подлежит отражению в Едином государственном реестре прав ввиду образования новых объектов недвижимого имущества.
3 Лапач В.А. Изменение назначения помещения: некоторые правовые вопросы // Закон. 2006. № 8. С. 23.
4 См. об этом также: Киндеева Е., Пискунова М. Характеристики недвижимости при госрегистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость. - М., 2005. С. 140-141.
5 Именно названная характеристика изменяет предел осуществления права собственности на жилое (нежилое) помещение.
6 См.: Карнаков Я.В. Правовой режим имущества, составляющего общую инфраструктуру в нежилом здании // Закон. 2007. № 10. С. 140-141.
7См., например, постановление Президиума ВАС РФ от 10.09.2002 № 3673/02, согласно которому суд посчитал невозможным распространить на нежилое помещение в нежилом здании элементы правового режима, предусмотренного ГК РФ для жилых помещений, а именно положения о том, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме // Вестник ВАС РФ. 2002. № 12.
8 См.: Быков В. Выселение как следствие расторжения договора социального найма // Жилищное право. 2007. № 11.
С. 63-64.
9 См.: Федеральный закон от 12.01.1995 № 5-ФЗ «О ветеранах»; Федеральный закон от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», и др.