Ипотечный кризис 2008 года. Как это произошло. Часть 1.

Этот кризис не был случайностью, его вызвала вышедшая из под контроля отрасль экономики.

После великой депрессии в США, 40 лет наблюдался экономический рост без единого финансового кризиса - финансовая отрасль жёстко регулировалась.

Однако, в1981 году президент Рональд Рейган назначил министром финансов председателя инвестиционного банка Merrill Lynch Дональда Ригана. Администрация Рейгана при поддержке экономистов и финансовых лоббистов начала 30 летний период финансовой дерегуляции. В 1982 году администрация Рейгана прекратила регулирование ссудо-сберегательных компаний, позволив им делать рискованные инвестиции, используя средства вкладчиков. К концу десятилетия сотни ссудо-сберегательных компаний обанкротились.

Рынки по природе не устойчивы или потенциально не устойчивы. Подходящая аналогия, это нефтяные танкеры.

До дерегуляции

Они очень большие и поэтому нужно ставить перегородки, чтобы предотвратить разлив нефти при крушении судна, конструкция судна должна это предусматривать. И после великой депрессии законодатели действительно ввели это «перегородки», а дерегуляция привела к отмене разделения на отсеки.
После дерегуляции

Кризис доткомов был первым плодом саморегулирования отрасли

Инвестиционные банки сформировали финансовый пузырь на рынке акций интернет компаний. В 2001 году рынок обвалился, инвестиционные убытки составили 5 трлн $ .
Комиссия по ценным бумага и биржам (SEC) созданная для регулирования данной отрасли, ничего не предприняла. Впоследствии выяснилось, что банки продвигали интернет компании, заранее зная, что они обанкротятся. Биржевым аналитикам платили исходя из объёма привлечённого бизнеса.

В декабре 2002 года, 10 инвестиционных банков решили ситуацию, заплатив 1.4 млрд $ и пообещав исправиться.
После начала политики дерегуляции, крупнейшие банки были пойманы на: отмывании денег, мошенничестве, подделок бухгалтерской отчётности и т.д и т.д

В начале 90ых, политика дерегуляции и развития технологий привели к бурному развитию дериватитвов. Экономисты и банкиры утверждали, что это повышает стабильность рынок, на самом деле устойчивость только снизилась…
Используя деривативы банкиры могли играть в любые азартные игры, могли ставить на рост или снижение цен на нефть, на банкротство компаний и даже на погоду.
В конце 90ых, рынок деривативов составлял неконтролируемый рынок, объёмом в 50 трлн $. В 1998 году рынок пытались взять под контроль, однако эту попытку быстро пресекли.
В декабре 2000 года конгресс принял закон о «модернизации товарных фьючерсов», этот закон был разработан с помощью лоббистов финансовой отрасли и ЗАПРЕЩАЛ регулирование деривативов. После этого, всё только начиналось…

Пищевая цепь секьюритизации

Раньше, когда банки выдавали ипотеку, их интересовало, сможет ли человек на протяжении 10-20 лет платить по свои обязательствам. Поэтому банки были очень осторожны. Выглядело всё так, как на картинке ниже.
Должник выплачивает деньги своему кредитору (банку)

По новой системе, кредиторы продавали ипотечные кредиты инвестиционным банкам. Банки объединяли тысячи таких кредитов + автокредиты +студенческие ссуды и долги по кредитным картам, создавая сложные деривативы, так называемые обеспеченные долговые обязательства или ОДО. Затем, эти инвестиционные банки продавали ОДО инвесторам. Теперь, деньги выплачиваемые заёмщиком по ипотеке, поступали инвесторам по всему миру.
Всё стало выглядеть так.

А т.к ОДО это финансовый актив, ему должен быть присвоен рейтинг. Инвестиционные банки платили рейтинговым агентствам за оценку ОДО и многие из них получали рейтинг AAA (наивысший из существующих), а значит теперь и пенсионные фонды (которые могут инвестировать средства лишь в надёжные активы) могли спокойно покупать эти ОДО.
Это система была бомбой замедленного действия. Кредиторов больше не волновала кредитоспособность заёмщика, кредиты становились всё более рискованны, а инвестиционные банки не волновались, чем больше ОДО продадут, тем больше их прибыль. Кредитные агентства не несли ответственности за присвоенный рейтинг активам (чуть позже они скажут, что это всего лишь их мнение и прислушиваться к нему не обязательно ).

Число ипотечных кредитов показывало рост в 25% ежегодно

Ипотечные кредиты

Вначале 2000ых резко произошёл рост субстандартного кредитования (более рискованные кредиты, под более высокую процентную ставку).

Субстандартные ипотечные кредиты

Эти субстандартные кредиты также объединяли в ОДО, после чего им всё равно присваивался рейтинг AAA, хотя инвестиции, так скажем с «душком». И т.к. по таким кредитам процентная ставка больше, поэтому банки и старались выдавать только такие кредиты, увеличивая свою прибыль.

По материалам документального фильма «Инсайдеры»

В 2008 году в мире начался финансово-экономический кризис, который проявился в виде сильного снижения основных экономических показателей в большинстве стран с развитой экономикой, впоследствии переросшего в глобальную рецессию (замедление) экономики.

Возникновение кризиса связывают с рядом факторов: общей цикличностью экономического развития; перегревом кредитного рынка и явившегося его следствием ипотечного кризиса; высокими ценами на сырьевые товары (в том числе, нефть); перегревом фондового рынка.
Предшественником финансового кризиса 2008 года был ипотечный кризис в США, который в начале 2007 года затронул высокорисковые ипотечные кредиты. Вторая волна ипотечного кризиса произошла в 2008 году, распространившись на стандартный сегмент, где займы, выдаваемые банками, рефинансируются государственными ипотечными корпорациями.

Краткий словарь часто употребляемых экономических терминов Для лучшего понимания событий, происходящих в сфере экономики, РИА Новости предлагает читателям краткую подборку часто употребляемых специалистами в этой отрасли терминов.

Сразу же вслед за США жесткому воздействию финансового кризиса подверглась европейская экономика.

Исландия тяжелее других стран Европы пережила начало мирового финансового кризиса и в 2008 году оказалась на грани банкротства. Потерпели крах три крупнейших банка Исландии — Kaupthing, Landsbanki и Glitnir. Власти страны были вынуждены национализировать эти банки, а также обратиться за финансовой помощью к Международному валютному фонду (МВФ). В результате Исландия стала первой с 1976 года западной страной, которая получила кредит МВФ (на 2,1 миллиарда долларов). На фоне массовых протестов правительство вынуждено было уйти в отставку. Экономика страны более чем на год сползла в рецессию и смогла выйти из нее только в третьем квартале 2010 года.

В Великобритании первый шаг к фактической национализации крупных банков был сделан в октябре 2008 года, когда правительство рекапитализировало Royal Bank of Scotland и Lloyds на 62 миллиарда долларов в обмен на крупные пакеты акций банков. Ранее, в сентябре, были национализированы два небольших банка — Northern Rock и Bradford & Bingley. К марту 2009 года под контролем правительства оказалась уже половина банковской системы страны.

В Германии первой компанией, входящей в важнейший немецкий биржевой индекс DAX, которая в результате глобального финансового кризиса, стал мюнхенский Hypo Real Estate — ведущий немецкий банк, работающий на рынке недвижимости. Вначале банку была выделена помощь в 35 миллиардов евро под госгарантии, но этой суммы оказалось недостаточно. Чтобы не допустить банкротства HRE, германский стабфонд SoFFin предложил выкупить обесценившиеся акции у акционеров банка и до мая 2009 года ему удалось приобрести 47,3% акций.

Правительство Германии общим объемом порядка 500 миллиардов евро, который предполагал до конца 2009 года не только государственные гарантии межбанковских кредитов, но и прямые финансовые вливания для увеличения собственных капиталов банков. Для финансирования антикризисного пакета был создан стабилизационный фонд в объеме 400 миллиардов евро.
Правительство Франции в рамках поддержания банковской системы страны в условиях глобального финансового кризиса в октябре 2008 года 10,5 миллиардов евро. Среди банков, получивших кредит, — Credit Agricole, BNP Paribas и Societe Generale.

На фоне глобализации кризис распространился на все регионы мира.

В начале декабря 2008 года Банк Канады снизил ставку рефинансирования до самого низкого уровня с 1958 года, и признал, что экономика страны вошла в рецессию. Правительство Канады создало специальный фонд в размере 3 миллиардов долларов для стимулирования экономики в условиях кризиса.

Японии ухудшение всех экономических показателей началось со второго квартала 2008 года, в конце ноября 2008 года статистическое ведомство правительства Японии зафиксировало рецессию официально. За июль-сентябрь снижение ВВП составило 0,4% (в годовом исчислении), по уточненным в начале декабря официальным данным — на 0,5% к предыдущему кварталу, в годичном исчислении темпы роста экономики страны снизились на 1,8%.

Экстренная помощь компаниям банковского сектора со стороны государства в некоторых странах ЕС впоследствии стала одной из причин кризиса суверенных долгов, в 2010 году.
Первыми жертвами кризиса среди российских банков в сентябре 2008 года стали "КИТ Финанс" и Связь-банк. Для погашения задолженности перед контрагентами Газпромбанк на 22,5 миллиарда рублей. В сентябре 2008 года Связь-банк Внешэкономбанку.

Банк ВТБ, в ряду других российских банков, получил господдержку. В самый разгар кризиса был привлечен 10-летний субординированный кредит ВЭБа на 200 миллиардов рублей. Затем примерно через год — осенью 2009 года — ВТБ разместил допэмиссию, которую почти полностью , на 180 миллиардов рублей. Кроме того, ВТБ привлекал средства Банка России под залог и на беззалоговых аукционах.

Кризис быстро перекинулся в реальный сектор экономики. Капитализация российских компаний снизилась за сентябрь-ноябрь 2008 года на три четверти; золотовалютные резервы сократились на 25%. Финансовый кризис снизил доверие населения к банкам и привел к оттоку вкладов. За сентябрь 2008 года остатки на счетах физических лиц в 50 крупнейших российских банках снизились на 54 миллиарда рублей, что составило 1,2% от общего объема. Бегство вкладчиков из банковской системы снизило финансовую устойчивость банков, что привело к банкротству нескольких крупных инвестиционных и коммерческих банков.

В предбанкротном состоянии находилось множество компаний. Начались увольнения работников , отправка их в административный отпуск, сокращение ставок оплаты труда.

Также финансовый кризис спровоцировал падение цен на нефть . Возникли проблемы с инвестированием в этот сектор, а также появился риск замедления реализации проектов по увеличению добычи и строительству энергопроводов. Произошло сокращение темпов роста российской экономики. Например, при росте экономики в 2007 году на 8,7%, за 9 месяцев 2008 года рост составил 4,9% к соответствующему периоду предыдущего года. 2008 год стал последним годом прироста трудоспособного населения. В результате финансового кризиса произошло сокращение государственных проектов в области инфраструктуры и строительства.

В мировой экономике . На встрече финансовой G20 в июле 2013 года министры финансов признали, что продолжается как замедление роста в некоторых крупных странах с развивающейся экономикой, так и рецессия в еврозоне. Восстановление мировой экономики остается хрупким и неравномерным, безработица продолжает оставаться высокой во многих странах.

Международные организации по развитию мировой экономики в сторону ухудшения. В июле 2013 года Международный валютный фонд (МВФ) ухудшил прогноз по росту мировой экономики в 2013 году до 3,1% с 3,3%, ожидавшихся в апреле, в 2014 году — до 3,8% с 4%. Прогноз по росту экономики США, крупнейшей в мире, на текущий год снижен до 1,7% с 1,9%, на 2014 год — до 2,7% с 2,9%. Экономика еврозоны в 2013 году уменьшится, по мнению аналитиков фонда, на 0,6% (хуже ожидавшегося в апреле снижения на 0,8%). В будущем году регион сможет достичь роста экономики на 0,9%.

Прогноз роста ВВП России в 2013 году с прогнозировавшихся в апреле 3,4%, в 2014 году — до 3,25% с 3,8%.

Череда событий, сделавшая банкротами сотни тысяч людей, из которой стоит извлечь урок - кризис 2008 года. В этом году мировой финансовый кризис «празднует» 10 лет, причем нового кризиса в США многие ждут примерно с 2013-14 года. Рассмотрим причины и последствия катастрофы множества финансовых компаний — а также вспомним, как кризис отразился на России. Заодно уделим и некоторое внимание тем, кто сумел «поднять» на обвале десятилетней давности миллиарды долларов.

Ипотечный кризис в США

Первая половина 2000-х годов в США ознаменовалась большим ростом спроса на жилую недвижимость, а с ним - и на ипотечные кредиты. Желая удовлетворить потребности американцев и побольше на них заработать, банковские организации и специализированные ипотечные агентства стали раздавать ненадежные кредиты - в размере до 130% стоимости залогового имущества. А заемщики брали суммы, которые позволяли не только купить жилище, но и обставить его мебелью и/либо сделать дорогой ремонт.

Для сравнения: в сегодняшней России банки не слишком охотно дают ипотеку с первоначальным взносом 10%, а вообще без него – крайне редко и под большие проценты. Кредиторы предпочитают минимизировать риски, связанные с изменением стоимости недвижимости – чтобы если квартиры подешевеют, а многие ипотечники окажутся неплатежеспособными, продажа имущества всё равно позволила вернуть заемные деньги.

К тому же российские банки требуют у претендентов на ипотечный кредит подтверждения дохода и/либо наличия поручителей. В то же время в Штатах в 2000-е годы ипотека под невысокий процент оформлялась чуть ли не безработным заемщикам. Впрочем, справедливости ради стоит отметить, что потребительские кредиты в России тех лет на фоне бурного роста рынка также выдавались очень легко.

____________________________________________________________________________________________________________

К росту цен привели низкие стандарты заёмщиков. В 1970-х дом стоил 60 тыс. долларов и требовалось внести 25 % как первоначальный взнос. Ипотека была намного дешевле аренды, но нужны были стабильная работа, первый взнос и кредитный рейтинг. В середине 90-х в Калифорнии и с 2000 года в остальных штатах первый взнос снизился до 10 %, кредитный рейтинг стал лояльней. С 2003-го появились кредиты без первого взноса вообще, а с 2005-го появилась возможность просто назвать свой доход. Потом банки придумали новую схему ипотеки: в первые годы ставка была очень низкая (даже семья уборщика могла ее себе позволить), а потом становилась выше.

_____________________________________________________________________________________________________________

Американские кредиторы рассчитывали, что если клиент не будет обслуживать ипотечный заем, должника можно будет выселить, а заложенный дом выгодно продать, поскольку цены на жилую недвижимость росли. В свою очередь заведомо неплатежеспособные ипотечники тоже надеялись подороже перепродать недвижимость, досрочно погасить кредит и остаться с прибылью.

При этом многие просто не понимали, что рынок недвижимости скоро окажется перенасыщенным и за ростом цен неизбежно последует снижение. Когда дома стали дешеветь, а ипотечники банкротиться, кредиторы не могли вернуть деньги даже путем продажи залогового имущества. Так и наступил ипотечный кризис - массовое банкротство ипотечных агентств и банков.

Еще до кризиса (по итогам октября 2007) жилая недвижимость в среднем по 20 самым крупным городам США подешевела на 6,1% против аналогичного периода предыдущего года. К сентябрю 2008-го в среднем по стране недвижимость упала на 20% по сравнению с докризисным уровнем, к ноябрю 2010-го - на 26%. Такое же падение недвижимости было в годы Великой депрессии. Инвестиционные трасты недвижимости, толкаемые вниз слухами о глобальном крахе, в 2009 году потеряли почти половину своей капитализации:

Обвал фондовых рынков

Итак, на фондовом рынке надулся огромный пузырь из облигаций, обеспеченных кредитными портфелями (автокредиты, ипотека, лизинговые активы). Их эмитентами выступали кредитующие банки, покупателями - инвестиционные банки.

Называются эти бумаги «обеспеченными долговыми обязательствами», по-английски - collateralized debt obligations, или CDO. Ипотечную разновидность обеспеченных долговых обязательств также называют collateralized mortgage obligation - CMO.

Пока большинство заемщиков исправно погашали свои кредиты, ипотечные организации тоже платили по облигациям. Когда ипотечники платить перестали, лопнул и пузырь CDO / CMO. Вообще говоря, данные бумаги являются новыми в истории США — они стали активно завоевывать рынок лишь в первой половине 1980-х годов. В середине 2000-х их эмитенты делили их на три типа: надежные, с повышенным риском и высокорисковые (выданные условным неграм-уборщикам), где и доход изменялся соответственно. Бумаги первого типа имели наивысший кредитный рейтинг и продавались вплоть до пенсионных фондов Норвегии. Но вскоре при действующей кредитной политике несостоятельными оказались практически все.

В экономике всё взаимосвязано, и за падением рынка кредитования под залог недвижимости последовал обвал рынка ипотечных ценных бумаг и деривативов. Следом упал и стандартный индекс акций, потерявший в случае США на пике просадки в марте 2009 около 50% стоимости. Ну а затем упали и остальные рынки — наступил мировой финансовый кризис 2008 года.

Как видим, кризис менее всего отразился на Африке и только частично затронул Южную Америку. Тем не менее все развитые и подавляющее большинство развивающихся стран ощутили последствия кризиса сполна.

Крах инвестиционных банков

Ушли с рынка, полностью обанкротившись, либо упразднили прежнюю деятельность прежде успешные американские банки:

Lehman Brothers - самая крупная кредитно-финансовая организация США с историей в 150 лет оказалась не в силе уплатить своим клиентам кредитный своп - страховку от дефолта базовых заемщиков - по ипотечным деривативам после их тотального обесценивания;

Bear Stearns - был пятым банком в Штатах по величине. Стал первым, потерявшим львиную долю денег вкладчиков из-за деятельности собственных хедж-фондов, после чего произошло падение акций на 47% и началась паника на рынке;

Merrill Lynch - оказался обладателем одного из массивнейших пакетов «проблемных» CDO / CMO и других бумаг, потянувших его на дно. Был куплен Bank of America;

Goldman Sachs и Morgan Stanley - вынужденно отказались от инвестиционной деятельности, после чего их убытки покрыла ФРС.

Кризис 2008 года по индикаторам

Подвох кризиса 2008 года заключался в том, что по из наиболее известных показателей (цена/прибыль, коэффициент P/E) рынок был на вполне среднем уровне:

Уроки кризиса 2008

Если в 2000 году многие пребывали в неподдельной эйфории от высоких технологий, интернета и новых возможностей, то мировой финансовый кризис 2008 года оказался весьма рукотворным. Банки, в отличие от инвесторов, должны были понимать сложившуюся ситуацию — рыночные пузыри не новость в этой среде. При этом последствия кризиса отразились на множестве простых людей, тогда как в 2000 году пострадали в основном биржевые игроки. Этим 2008 год был похож на Великую Депрессию. К счастью, спад был достаточно быстро преодолен и чрезвычайных мер вроде гувервилей, уличных похлебок и изъятия золота у населения (имевшего место в 1933 году) удалось избежать. Для оживления экономики использовалась минимальная процентная ставка, а также количественного смягчения.

При всех минусах финансового кризиса для финансовых организаций и населения, для инвесторов любой серьезный кризис — это время возможностей. Особенно для новых инвесторов и особенно для молодых. Известный теоретик и практик инвестиций Бернштайн так и пишет: «если вы молоды, то встаньте на колени и помолитесь о падении фондового рынка». Покупки в кризис сделали состояние многих инвесторов, в том числе Баффета. Кризис подобен распродаже — та же вещь, что вчера, сегодня имеет ценник со скидкой 30% или 40%. В реальной жизни вы непременно будете считать такую покупку выгодной, но на рынке вас пугает постоянное снижение цены и разговоры о крахе. Тем не менее зайдете ли вы в магазин, зависит только от вас.

28.09.2018, 13:13

Перед кризисом 2008 года российский рынок потребительского кредитования вышел на небывалые темпы роста. Сегодня он ставит рекорд за рекордом, и если в процентном отношении динамика пока проигрывает показателям десятилетней давности, то по абсолютным – существенно опережает.

Объем потребительских кредитов в портфеле 200 крупнейших российских банков по рейтингу “Ъ” на 1 августа 2018 года достиг нового абсолютного рекорда — 12,6 трлн руб. При этом в июле рост потребкредитов составил 266,5 млрд руб., что также является рекордным показателем с ноября 2013 года. А неприрывное увеличение портфелей 200 крупнейших банков продолжается на протяжении 18 месяцев и за это время они прибавили почти 3 трлн руб.

За год с 1 августа 2017 объем кредитов, выданных гражданам, вырос на 2,4 трлн руб. или 23%. Сходные темпы роста, с поправкой на общий размер портфеля, рынок потребительского кредитования демонстрировал лишь в 2008 году. Тогда за 12 месяцев с 1 июля 2007 года по 1 июля 2008 года он прибавил чуть более 1 трлн руб., что составило 54,5%.

Конечно, десять лет назад динамика была в 2,4 раза выше, чем сегодня. Но надо учитывать, что объем выданных потребительских кредитов в 2018 году превышает кредитный портфель банков 10 лет назад в 3,5 раза. К тому же в абсолютных величинах, рост за год с августа 2017 по август 2018 года практически равняется общему объему выданных потребкредитов 200 крупнейшими банками на 1 июля 2007 года.

Роднит нынешнюю ситуацию с событиями десятилетней давности и наличие проблем в экономике. Тогда имел место глобальный кризис, начавшийся на ипотечном рынке США в 2007 году и добравшийся до России осенью 2008 года после крушения одного из крупнейших в мире инвестиционных банков Lehman Brothers. Вслед за этим последовала серия банкротств на мировых финансовых рынках и общее недоверие к устойчивости финансовых институтов. Главной проблемой для России тогда стала невозможность занять денег на Западе, в результате чего и у нас образовался кризис ликвидности.

На сегодняшний момент мы не первый год живем в состоянии затрудненного притока денег с Запада. Однако обещанные США санкции к госдолгу и госбанкам могут спровоцировать усиление кризиса. К тому же валютные рынки развивающихся стран, к которым относится и Россия основательно лихорадит, что не добавляет спокойствия ни банкам, ни их клиентам.

По данным рейтингового агентства Fitch, сегодня в российской банковской системе имеются проблемы на 4,1 трлн руб. С ними, по мнению агентства, отечественные банки и регулятор могут столкнуться в ближайшее время и без усиления кризиса. В случае повторения сценария 2008 года эта цифра может возрасти многократно.

Кризис на рынке недвижимости в США спровоцировал кризис американской и мировой финансовой системы. Чтобы разобраться, почему это произошло и возможно ли этого избежать в будущем, обозреватель «РИА Новости» Наргиз Асадова отправилась в Майами - один из наиболее пострадавших от ипотечного кризиса городов США.

Жизнь в кредит

Марина с мужем живут в очень красивом фешенебельном городке Бока Ратон недалеко от Майами. Ухоженные клумбы, всегда подстриженные газоны, пальмы, теннисные корты и бассейны.
Покупка большого двухэтажного дома в таком районе 15 лет назад обошлась новым иммигрантам в $265 тыс. Как и все американцы, они взяли кредит в банке.

Ты очень быстро привыкаешь к американскому образу жизни. Дом в кредит, машина в кредит, мебель в кредит, даже продукты питания и те можно купить в кредит. Но хорошо жить в кредит, когда экономика работает нормально… Мы только потом поняли, что американцы дома покупают не так, как мы: понравился - берем. Они все просчитывают на несколько лет вперед, чтоб понимать, сколько они на этом доме заработают, - говорит Марина.

Покупка собственного дома считалась в Америке самым выгодным вложением средств. Поскольку цены на недвижимость до 2006 года все время росли, а кредиты дешевели, дом зачастую становился кормильцем семьи. Каждые два года у среднестатистического американца на кредитной карточке накапливалась задолженность в $15-20 тысяч (подарки на рождество и день рожденья, покупка мебели, колечко жене на день Святого Валентина все делалось в кредит). Тогда на выручку приходил дом, который за эти два года вырос в цене. Его владелец шел в банк и перезакладывал свой дом: продавал свой дом себе же за большие деньги, получая разницу в $10-20-30 тысяч, как продавец. Банки тоже зарабатывали на сделке $5-10 тысяч. Таким образом, рост цен на недвижимость обеспечивал рост потребления и рост экономики в целом.

Марина с мужем дом продавать не собирались. Но в 2006 году, когда подрос сын, Марина решила продать дом и расселиться.

В ноябре 2006 года рынок уже стоял. Я выставила дом на продажу, люди приходили, смотрели, но не покупали. Я стала постепенно снижать цену, но дом все равно не продавался. Так прошел год. К тому времени из-за кризиса муж потерял свой бизнес. На содержание дома уходили огромные деньги: стрижка газонов, налог на собственность, ипотека, счета за воду и электричество. Первое время мы боролись, продавали золото, ковры, картины, посуду, занимали у родственников. Доходило до смешного: продаешь за копейки кольцо от Tiffany, чтобы заплатить за свет.

Из трех машин (два Мерседеса и Лексус), которые семья приобрела тоже в кредит, они смогли сохранить только одну.

А у нас тут машина - это твои ноги. Ты никуда не можешь добраться без машины: ни в магазин, ни в банк, ни к друзьям. Ведь общественного транспорта у нас нет.

Два года Марина безуспешно пыталась продать свой дом. В этот момент, по данным газеты The New York Times, цена на недвижимость во Флориде упала в среднем на 30%, 58% выставленных на продажу домов не находили покупателя. В какой-то момент Марина с мужем уже не смогли заплатить по счетам. Их кредитная история была разрушена.

Банк прислал уведомление, что за неуплату процентов по кредиту может забрать дом и выставить его на аукцион. Тогда Марина решила прибегнуть к процедуре short sale.

Обычно, когда продаешь дом, то надо его продать так, чтобы вернуть банку долг за ипотеку, плюс заплатить за передачу прав собственности тысяч десять долларов, плюс еще какие-то налоги, проценты и так далее. Но таким образом дома на рынке уже не продаются.

В 2007-2008 годах у банков уже накопилось огромное количество домов, которые были отняты у неплательщиков, но продать их было совершенно невозможно, поскольку предложение во много раз превышало спрос. Поэтому, чтоб вернуть хоть какие-то средства, некоторые банки шли на процедуру «коротких продаж», позволяя владельцу продавать дом за меньшее количество денег, чем то, что он должен банку.

Марина нашла покупателя, готового заплатить за ее дом $350 тысяч, хотя ее долг банку составлял уже $532 тысячи. Банк долго рассматривал предложение: количество сотрудников в банке было сокращено из-за кризиса и все оставшиеся оказались завалены бумагами. В итоге был вынесен вердикт - $450 тысяч и не меньше.

Через 45 дней Марине опять пришло уведомление о том, что ее дом выставлен на аукцион и уйдет с молотка. Ей удалось найти покупателя на этот раз на $375 тысяч. Аукцион остановили. Но банк продолжал настаивать на цене $450 тысяч.

Когда банк выставил наш дом на аукцион в третий раз, они даже не стали присылать нам уведомление. Мы узнали об этом совершенно случайно. Право собственности на дом тебе уже не принадлежит, это собственность банка. Они могут прийти поменять замки и выгнать тебя из дома за 20 минут.

Такие аукционы проходят сегодня по всей стране. Но банкам редко удается продать на них недвижимость. Поскольку покупатели не имеют возможности посмотреть на дом до его покупки на аукционе, а цену приходится платить не ниже рыночной. Очень часто озлобленные и загнанные в угол бывшие владельцы домов специально устраивают разгром в домах: заливают бетон в унитазы, вырывают розетки и плинтуса, делают дыры в стенах. Некоторые банки даже предлагают своим должникам 500 долларов за то, чтобы они не портили покидаемые ими дома.

Чтобы избежать аукциона, Марина объявила банкротство.

Процедура банкротства происходит в суде, и кредиторы не имеют право предъявлять претензии до тех пор, пока судья не примет решение. Суды завалены этими делами, так что можно еще прожить в доме 5-8 месяцев, пока тебя не выселят окончательно.

На грани банкротства в США сейчас находятся до 9 млн владельцев домов.

«Всех сгубила алчность»

Когда спрашиваешь Марину, почему все это произошло, она уверенно отвечает:
- Всех сгубила алчность. Банки соблазняли людей дешевыми и доступными кредитами, порою даже не проверяя толком кредитную историю человека и его уровень дохода. У нас говорили, чтобы получить кредит, достаточно, чтобы у тебя был пульс. А люди стали приобретать дома, несмотря на то, что их заработок не позволял этого сделать. Они надеялись, что благодаря росту цен на недвижимость, они поплатят процент за ипотеку пару лет, а потом продадут дом и заработают деньги. Все гонялись за легкими и быстрыми деньгами.

Как сказал один американский экономист, мыльный пузырь на рынке недвижимости, который начал раздуваться в середине 90-х годов, был «великим национальным экспериментом», «способом запрячь изобретательность капиталистической системы для того, чтобы дать шанс семьям с низким доходом, меньшинствам и иммигрантам приобрести собственное жилье».

И причина надувания этого мыльного пузыря - вовсе не ипотечное кредитование. Благодаря ипотеке количество владельцев собственных домов в США с 40-х по 60-е увеличилось с 45% до 65%. В 70-х, когда спрос на ипотеку стал превышать предложение, правительство придумало новую схему, как сделать кредиты на покупку жилья более доступными. Банки предлагали гражданам ипотечный кредит на 30 лет с фиксированным процентом ежемесячных выплат (под 5-7%), после чего тысячи таких ипотек объединялись в одну ценную бумагу и перепродавались инвестору. Таким образом, инвестору переходило право на получение дохода от ипотек (процент, который платили заемщики), а банк получал «живые» деньги и ежемесячный фиксированный доход за обслуживание ипотеки (они обязались следить за тем, чтоб проценты по кредитам платились вовремя, собирали их, рассылали письма и т.д., за что инвестор им платил, условно, 35 долларов за одну ипотеку). Эти «живые» деньги банк снова мог давать в долг для приобретения жилья.

Помимо банков ипотечные кредиты выдавали государственные компании (позже ставшие частными) Fannie Mae, Ginnie Mae и Freddie Mac. Они же часто выступали инвесторами, покупавшими ценные бумаги, обеспеченные ипотеками, у частных банков.

Однако эта схема приносила ограниченный доход всем участникам этих операций и лишь незначительно стимулировала приобретение гражданами нового жилья. Все изменилось в 80-х, когда на Wall Street был придуман новый механизм зарабатывать деньги на ценных бумагах, обеспеченных ипотекой. Этот механизм назывался CMO (collateralized mortgage obligation) - облигации, обеспеченные другими ценными бумагами, в основе которых лежит закладная. Пул из 100 тысяч ипотек нарезался на несколько траншей, которые продавались по отдельности инвесторам. Каждый транш имел разный доход и разный срок действия. Этот продукт был более гибким и стал пользоваться большим спросом на финансовом рынке. Но в тоже время оценить рискованность этих бумаг в условиях развивающегося рынка было гораздо сложнее. Пока цены на недвижимость росли, этого никто не замечал. Система вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными, приносила многомиллиардные доходы банкам, брокерам, строителям, Wall Street, Fannie Mae и Freddie Mac, а кредиты на жилье становились все более доступными и дешевыми.

После обвала на рынке Nasdaq и терактов 11 сентября 2001 года, американская экономика вошла в период рецессии. Чтобы подстегнуть экономику администрация Джорджа Буша снизила ставку процента. Это действительно увеличило, и спрос, и предложение на рынке. С 2001 по 2002 год строительство ипотечного жилья выросло на 6%. В 2003 году Федеральная Резервная Система США снизила ставку процента до рекордного уровня 1%. Фиксированный процент на 30-летнюю ипотеку упал до 5,8%.

Стремясь заработать как можно больше денег банки и инвесторы с Wall street начали давать ипотечные кредиты людям, без постоянного дохода. Такие ипотеки назывались subprime. Риск был оправдан, поскольку цены на недвижимость все время росли, и если заемщик не мог больше платить проценты за ипотеку, дом можно было всегда продать, заработав на этом неплохие деньги. Поскольку subprime кредиты были более рискованными, их выдавали под больший процент. А значит, ценные бумаги, обеспеченные такими кредитами, были более доходными. В результате доля subprime кредитов от общего количество ипотек на рынке резко возросла с 7,2% в 2001 до 20,6% в 2006 году. Со своей стороны администрация Джорджа Буша подстегивала Fannie Mae and Freddie Mac выкупать ценные бумаги, обеспеченные subprime ипотеками, чтобы еще больше стимулировать спрос на рынке недвижимости.

Появилось огромное количество инвестиционных банков, специализировавшихся на выдаче subprime ипотек, - говорит брокер компании Globelend Mortgage Алекс Рошко, - Например, New Century Financial выдавал кредит на покупку дома стоимостью $500 тысяч работнику McDonalds с зарплатой $35 тысяч в год.

Конечно, банки виноваты, что так безответственно выдавали кредиты без проверки финансового положения человека. Но я считаю, что люди виноваты больше. Они просто кинули своих кредиторов. Ведь сколько было случаев мошенничества! Когда эти умельцы брали какого-нибудь дядю Васю под забором, оформляли на него кредит на несколько домов, платили за него небольшой фиксированный процент первый год, чтоб потом продать все эти дома и заработать.

Еще одной особенностью subprime ипотек было то, что их выдавали под низкий фиксированный процент на первые два года, а потом ставка росла в зависимости от ситуации на рынке.

К 2005-2006 году все те люди, которые покупали дома в кредит, желая их выгодно продать через пару лет, выставили свои дома на продажу. Предложение на рынке недвижимости резко увеличилось, и цены пошли вниз.

Дома продать стало сложно, а проценты за ипотеку значительно выросли, поскольку с 2004 года ФРС начала поднимать ставку процента. Семьи с невысоким и непостоянным доходом, которые брали subprime ипотеки, лишились возможности делать ежемесячные отчисления в банк. Кризис subprime ипотеки потянул за собой кризис обычной ипотеки. Даже люди, принадлежавшие к среднему классу, перестали платить проценты за кредит. Банки не могли собрать деньги с должников, чтобы выполнить свои обязательства перед инвесторами. Инвесторы вдруг обнаружили, что все эти ценные бумаги ничем не обеспеченны. Но поскольку рынок ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, был существенной частью финансовой системы США, то ситуация на рынке недвижимости спровоцировала общий кризис американской экономики.

План Обамы

Первая правительственная программа помощи населению Нope for homes была принята еще в августе 2008 года. Администрация Джорджа Буша выделила $350 млрд банкам, чтобы они могли модифицировать ипотеку в соответствие с новыми ценами на жилье и экономической ситуацией заемщика.

За время существования этой программы только 45 человек смогли модифицировать свою задолженность: у них было сокращено тело кредита и зафиксирована постоянная ставка процента по нему. Миллиарды долларов еще не были потрачены, поскольку банки очень неохотно идут на модификацию ипотек., - рассказывает Алекс Рошко, который возглавляет компанию Credit Modification America Corporation, занимающуюся модификацией ипотек.

Со своим планом спасения владельцев домов от банкротства выступил и Барак Обама.

Правительство предложило выделить $75 млрд, которые помогут 4 миллионам владельцам домов модифицировать свою ипотеку таким образом, чтобы ежемесячные выплаты по кредиту не превышали 31% дохода семьи. Эта программа должна помочь пяти миллионам американцам, чьи ипотеки держат компании Fannie May и Freddie Mac, перефинансировать (перезаложить) свои дома с учетом их нынешней рыночной стоимости. Чтобы восстановить доверие рынка к самым крупным держателям ипотек Fannie May и Freddie Mac государство вливает в них по $200 млрд. Обязательное условие для участия в программе Обамы - чтобы владелец дома в нем жил. Эта мера призвана предотвратить спекуляцию на рынке недвижимости в будущем.

Кроме того, банки, а также компании Fannie May и Freddie Mac вернуться к более консервативной оценке кредитоспособности заемщиков средств.

В интервью на прошлой неделе президент США Барак Обама заявил, что финансовый рынок будет подвергнут более жесткому регулированию. «Wall Street будет и впредь большой и важной частью нашей экономики такой же, как в 70-е и 80-е годы. Но он уже не будет составлять половину нашей экономики», - заявил Барак Обама.

Меры, предпринятые администрацией, уже дают свои первые результаты.

Сейчас рынок недвижимости во Флориде достиг своего дна, - считает владелица компании Rapid Realty, Inc. Виктория Блинтсер, которая специализируется на сделках short sale- Это хорошо понимают инвесторы из Дубая, России и других стран, которые приезжают сегодня в Майами и покупают дома и квартиры по этим низким ценам.

Специалисты считают, что с июня 2009 года банки потихоньку начнут выдавать кредиты, что оживит ситуацию на рынке недвижимости. Хотя предыдущих темпов роста уже не будет.