Поиск
  • "АПРИОРИ" | юридическая служба

История о том, как не остаться без квартиры


Мужчина купил квартиру, а бывшая жена предыдущего продавца потребовала отдать ей половину


Приветствую всех, кто читает мои заметки!

Банальная история: в городе N развелись муж и жена. В собственности супругов была квартира — в равных долях. Но в документах собственником был указан только муж. И пока жена делила всё после расторжения брака, он взял и продал квартиру родственнику. А тот — реальному покупателю.

Для покупателя все было чисто – есть квартира, у продавца всё в порядке с правами и согласиями. Покупатель и подумать не мог, что у предыдущего собственника какие-то проблемы с разделом имущества…

Но бывшая супруга про квартиру не забыла. Она узнала, что жильё продано, и попыталась признать договор недействительным, чтобы получить свою половину. Получается, ничего не подозревающий покупатель должен был отдать ей часть, за которую заплатил.

Сегодня поговорим о том, что нужно учитывать, чтобы считаться добросовестным приобретателем и не остаться без квартиры.

Аргументы сторон нашей истории

ЖЕНА. Мы с мужем развелись. Он продал квартиру своему родственнику, я стала за неё судиться. Квартиру мы покупали в браке и оформили на мужа, но это общее имущество. Суд я выиграла — ту сделку признали недействительной. Но оказалось, что родственник мужа уже продал квартиру кому-то ещё. Я на это согласия не давала — фактически, мою долю продали без разрешения. Прошу признать договор купли-продажи недействительным и вернуть мне половину этой квартиры.


ПОКУПАТЕЛЬ. Когда я покупал эту квартиру, добросовестно проверил документы продавца. Согласий бывших жён там не предполагалось, обременения на квартире не было. С момента предыдущей сделки прошёл год. А после развода бывших собственников прошло уже больше трех лет — значит, срок давности закончился. Отдавать квартиру я не буду.


МУЖ: А я что? Я продал квартиру, Росреестр всё зарегистрировал. Что там с ней было дальше, меня не касается — разбирайтесь с бывшей женой сами.

Что сказали суды всех инстанций, вплоть до
Верховного Суда Российской Федерации?

Суды признали право собственности женщины на ½ долю в квартире. Вот их аргументы:

  • Квартира продана, хотя продавец — бывший муж — не имел на это права. Возвращать имущество новый собственник не хочет. Женщина требует изменить запись о владельце квартиры в Росреестре и отдать ей жилье.

  • Первым покупателем квартиры стал родственник мужа. На тот момент брак был расторгнут, но позднее женщина отсудила часть жилья. Родственник, купивший квартиру, знал, что супруги развелись и что мужчина не имел права продавать общую недвижимость. При этом он ничего не проверил и согласия бывшей жены на сделку не попросил. Этот договор купли-продажи признан недействительным. Сейчас у квартиры новый собственник. Но он должен вернуть недвижимость женщине.

  • Срок давности по такому требованию начинает течь не со дня продажи квартиры мужем, а со дня признания этого договора недействительным. Получается: муж продал квартиру в 2016 году, договор стал недействительным в 2018. То есть в 2019 году бывшая жена может требовать возврата жилья уже от второго покупателя.

  • Новый собственник хоть и не знал о семейных разборках, но теперь должен вернуть женщине ½ оплаченной им квартиры. Право собственности в Росреестре будет переоформлено автоматически на основании решения суда.

Новый собственник квартиры с этим не согласился и дошел до Конституционного суда. Там он попробовал оспорить положения гражданского кодекса, по которым при незаконной продаже нужно возвращать имущество первоначальному владельцу.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОТ 13.07.2021 № 35-П


Если имущество приобретено у человека, который не имел права его продавать, а покупатель не знал и не мог знать о таких проблемах, то собственник может забрать такое имущество, только если:

§ оно было утеряно;

§ оно было похищено;

§ оно выбыло из владения помимо его воли.


Вот как должен работать закон в таких ситуациях:

  1. Никто не может быть произвольно лишен жилья. Права добросовестных приобретателей должны быть защищены, если те заплатили за жильё, а одна из предыдущих сделок оспорена.

  2. Добросовестность участника сделки предполагается, потому что он ориентируется на данные Росреестра.

  3. Супруг может распоряжаться общим имуществом, только если есть нотариальное согласие второго. Если согласие не получено, супруг с нарушенным правом может требовать признания сделки недействительной в течение года со дня, когда должен был узнать о её совершении.

  4. Основанием для недействительности сделки может стать отсутствие полномочий у того, кто её совершил. Но нужно доказать, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать об этом. Если сделка все же будет признана недействительной, каждая из сторон должна вернуть другой все полученное имущество или возместить его стоимость.

  5. Если имущество, которое продали без согласия супруга, уже находится у другого лица, этот приобретатель лишается права собственности. А собственник, который оспорил первую сделку, может требовать от него возврата имущества.

  6. Покупатель квартиры полагается на данные единого реестра недвижимости и не обязан выяснять, находилась ли квартира в общей собственности и не продавалась ли она ранее без согласия супруга.

  7. Если бывший супруг не принял меры по защите общего имущества от продажи после развода, ответственность за последствия сделок нельзя накладывать на добросовестного покупателя, который ориентируется на ЕГРН.

КС РФ полагает, что бывшая жена не интересовалась судьбой общей квартиры или доверяла распоряжение ею бывшему мужу. А значит, квартира продавалась не против ее воли.

Свои права женщина может защитить, обратившись с требованиями к бывшему супругу, который продал квартиру без её согласия. А второй покупатель точно не мог располагать сведениями об их отношениях.

Дело будут пересмотрено. Очевидно, что половину квартиры вернут второму покупателю. А бывшая жена не получит часть жилья, потому что сразу не приняла меры по защите своей доли имущества.

Н А Ш И С О В Е Т Ы

СОВЕТ 1: как защитить общее имущество от продажи

  • Выделить супружескую долю. Муж или жена может выделить долю в общем имуществе, чтобы в Росреестре были указаны права каждого, например на ½ квартиры. Тогда продажа будет возможна только через нотариуса и без второго собственника ничего не выйдет.

  • Запретить сделки без личного присутствия. Никаких доверенностей и продаж без согласия. Любая сделка с квартирой пройдет, только если второй супруг лично придет на регистрацию.

  • Подать ходатайство о запрете сделок. В иске по разделу имущества можно сразу попросить суд наложить ограничения на сделки со спорной квартирой. В реестре будет пометка, и супруг не сможет продать или подарить общую недвижимость.

  • Проверять данные о квартире в ЕГРН. Сейчас выписку по любой недвижимости можно получить на госуслугах за символическую сумму. Кто угодно может проверить собственника, даже если сам не имеет отношения к объекту. Хотя бы раз в квартал стоит проверять, не изменились ли данные в реестре, чтобы успеть оспорить сделку и защитить свои права.

СОВЕТ 2: как проверять квартиру при покупке


Риски потерять квартиру даже после чистой продажи все равно остаются, поэтому нужно узнать о переходе прав за весь период — это можно сделать через госуслуги. Если есть сомнения относительно какой-то из прошлых сделок, стоит оценить риски.

Вот в каких случаях сделка может оказаться рискованной:

  1. Для покупки квартиры был использован материнский капитал.

  2. Продавец — пожилой человек.

  3. В числе собственников есть дети до 18 лет. Или они прописаны в квартире.

  4. Продавец состоит в браке или недавно развёлся.

  5. За последние три года было подозрительно много переходов права собственности.

  6. Квартира досталась по наследству.

  7. На квартире есть обременение.

  8. Цена ниже рынка.

  9. Одна из сторон сделки действует по доверенности.

  10. У собственника есть долги или с ним кто-то судится.

Спасибо, что прочитали до конца!

Берегите себя! Берегите Ваших близких! Будьте бдительны!


Эдуард Коробов,

управляющий юридической службой «Априори»

Остались вопросы? Возникли новые вопросы?

Задайте их!

по телефону: 8 800 201 28 63 (звонки бесплатные из всех регионов России)

Telegram, WhatsApp и Viber по номеру: +7 991 084 60 77

Instagram: Legal_Service_RnD



Просмотров: 11Комментариев: 0

Недавние посты

Смотреть все