Можно ли продать отдельно землю от дома если они принадлежат одному собственнику. Пресса о вас рф Нежилое здание без земельного участка

В-третьих, следует выяснить, какой размер участка входит в ведение строения. Если площади земли недостаточно для продаваемого здания, понадобится постановление, решающее данный вопрос. Ведь по нормам права собственнику постройки принадлежит как земля под домом, так и участок около него. В-четвертых, потребуется пригласить специалистов из земельной организации, чтобы:

обозначить границы участка;
составить его план;
выполнить топографическую съемку.

Затем все полученные бумаги нужно подать в центр регистрации земельных участков и получить оттуда на руки выписку из техдокументов. В-пятых, все перечисленные выше и успешно подготовленные документы подаются в центр регистрации. Оттуда же получается свидетельство на владение недвижимостью. В-шестых, с помощью грамотного юриста составляется и заверяется у нотариуса договор купли-продажи.

Можно ли продать земельный участок и дом раздельно?

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Или проще говоря, как всё правильно сделать, чтобы не «попасть»? Сперва надо не «папасть» с покупкой недвижимости. В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, Вы сами понимаете, что ЗК такую продажу запрещает.

Дом находится в собственности, но земельный участок продавцу не принадлежит. Если в собственности находится только дом, а участком продавец владеет на правах аренды, то покупатель, согласно ч.3 ст. 552 Гражданского Кодекса РФ, одновременно с приобретением дома, приобретает также право на пользование землей, если договор аренды на земельный участок не просрочен к моменту сделки. Но, в отличие от дома, на землю у нового владельца права собственности нет.

Он будет иметь право только пользоваться ей на тех условиях аренды, что до этого были у продавца дома. То есть, собственник земли обязан пролонгировать с ним договор аренды на землю с сохранением всех прежних условий. Если земельный участок оформлен на предыдущего владельца по договору о бессрочном пользовании, пожизненно-наследуемом владении, Актом о выделении, то можно сказать участок продавцу не принадлежит, он им просто пользуется.

Как продать дом без земли?

Если дом в собственности,а на землю нет вообще никаких документов, то нотариусы такую сделку вообще удостоверять не будут, надо сначала оформить землю под домом- взять в аренду, приватизировать или выкупить. В простой письменной форме пока еще можно продать дом без земли (если земля в муниципальной собственности), но это послабление в законе скоро закончится, так как по всем законам о земле строение должно иметь привязку к земле, а не висеть в воздухе. Ситуация третья – можно ли продать целый дом, а часть земли оставить себе? Это возможно после того, как будет проведено разделение участка, надо пригласить кадастрового инженера и провести процедуру размежевания, постановки на кадастровый учет двух участков, один с домом, другой свободный, получить два новых Свидетельства о регистрации права собственности на каждый из новых участков.

Как подарить землю, а дом на ней не дарить?

На вопросы нам ответит как раз этот Земельный кодекс, согласно которому сделки по недвижимости в виде находящихся на участке земли строений производятся вместе с этим самым участком земли, когда у здания имеется один владелец.Согласно установленным на основании Федерального закона правовым нормам строение и земля, на которой он находится, воедино связаны. Вы удивлены? Почему же тогда мы ответили «да»? Читайте дальше. Итак, в понятие недвижимости входит напрямую связанное с землёй имущество.

Внимание

Когда продаётся земля, то осуществляется и продажа дома. Также и наоборот - когда здание переходит к другому владельцу, то та же участь постигнет и связанный с ним земельный участок. Когда продаётся какая-то часть здания, то при этом отчуждается и пропорциональная доля земельного участка.

Когда составляют договор на покупку дома, непременно учитывается и земельный вопрос.
Выход - ну кроме раздела земельного участка (под зданием и не под зданием) на ум не приходит. И возможно ли продать здание, если земельный участок на котором оно стоит не оформлен в собственность или аренду, т.е. на него у продавца нет вещных прав, документов? Как выйти из ситуации, чтобы продать здание? У нас в Мос области - так продают. Переход прав на землельный участок при продаже зданий В то же время в соответствии с земельным законодательством (ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ) при продаже зданий, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, данное право подлежит переоформлению на право аренды или право собственности на земельные участки по выбору покупателей зданий. Между тем в законодательстве не указан порядок переоформления прав на землю при покупке здания. Так, ст.

Ведь, согласно правовым нормам, собственнику постройки принадлежат и земля под домом, и близлежащий участок. 4. Также отметим, что нужно и важно пригласить специалистов из земельной организации для: - Обозначения границ участка; - Составления плана всего участка; - Заполнения у участка топографической съёмки. Все полученные бумаги следует подать в центр регистрации участков земли, получая на руки оттуда выписку из технических документов.

Теперь все указанные выше и подготовленные успешно документы надо подать в центр регистрации. Оттуда же получается и свидетельство на владение всей недвижимостью. 6. С помощью грамотного юриста у нотариуса составляется и заверяется полноценный договор купли-продажи, после чего оформляется весь акт передачи и приёма недвижимого имущества.

По завершению этих действий продажу можно считать законченной.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Продажа собственного здания находящегося на арендованном земельном участке и как быть с договором аренды земельного участка переоформлять его или можно не переоформлять.

В этом случае, также продаже подлежит только дом, стоящий на земле, мерою такой-то. 3. Возможно ли продать дом, но не со всем участком, а лишь с частью его? Такая продажа возможна. Для этого предварительно необходимо поделить весь земельный участок на нужные части путем размежевания и каждой из вновь образованных частей должен быть присвоен свой новый кадастровый номер и получено отдельное Свидетельство на собственность. Тогда при продаже дома будет продан именно тот участок, на котором этот дом расположен. Но это возможно при соблюдении минимальных размеров вновь образованных земельных участков. Например, в Ленинградской области таким минимумом считается 4 сотки. 4.
Все услуги юристов в Москве Экспертиза договоров Москва от 15000 руб. Оспаривание сделок с землей Москва от 15000 руб. ЗК РФ, Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение1.
При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.(в ред.
Однако вот! Внимание! В 4 пункте 35 статьи уже упомянутого нами кодекса присутствуют важные исключения из общего правила. Что же это за исключения? Когда дом с землёй не являются единым целым, вместе не продаются? Вот перечень ситуаций, когда подобное допустимо: - При отчуждении части сооружения, которую на практике нельзя выделить вместе с участком земли;- При случае, когда земля, где здание находится, изымается из оборота. Какие нужны документы для продажи дома? Чтобы оформить продажу дома вместе с землёй, нужно подготовить такие документы: - Паспорт собственника; - Связанное с правом на владение недвижимостью свидетельство; - План участка земли и его техпаспорт; - Все требуемые правоустанавливающие документы; - Заявление (оно адресуется в админ.

Инфо

Права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости Из этой правовой нормы следует, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Приведенную норму можно прокомментировать и так: недвижимость следует судьбе земельного участка, и при ее продаже обязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок. Пункты 2 и 3 статьи 552 ГК устанавливают правила продажи для случаев, когда: Продавец недвижимости (например, жилого дома, дачи) является и собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость.

Продавец недвижимости не является собственником земельного участка.

Главная / Недвижимость / Права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости

В статье552 ГК заложен принцип неразрывной связи земельного участка и недвижимости, которая на нем расположена (п.1). Из этой правовой нормы следует, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Приведенную норму можно прокомментировать и так: недвижимость следует судьбе земельного участка, и при ее продаже обязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок.

Пункты 2 и 3 статьи 552 ГК устанавливают правила продажи для случаев, когда:

Продавец (собственник) недвижимости (например, жилого дома, дачи) одновременно является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость.
Продавец (собственник) недвижимости не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость.

В первом случае, согласно пункту 2 статьи 552 ГК, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый продаваемой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Обратите внимание на последнее условие, к нему мы еще вернемся.

Во втором случае, согласно пункту 3 статьи 552 ГК, покупатель недвижимости приобретает право пользования (например, аренды) соответствующим земельным участком, что и продавец недвижимости. Это значит, что если покупатель приобрел в собственность здание на участке, который продавец здания арендовал, то к покупателю переходит и право аренды земельного участка в объеме и на условиях, которые были у продавца здания.

У внимательного читателя приведенные нормы ГК вызовут немало вопросов: что означают фразы «занятый такой недвижимостью», «необходимый для ее использования» и т.п.? Как понимать передачу права собственности на участок, занятый недвижимостью? Образуется ли в этом случае новый (второй) земельный участок, минуя прохождение утомительной процедуры государственного кадастрового учета? И это далеко не полный список возможных вопросов.

Попробуем ответить хотя бы на часть возможных вопросов.

Для начала обратимся к пункту 3 статьи 129 ГК, согласно которой земля может отчуждаться (продаваться, передаваться в дар и пр.) или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой ее оборот допускается законами о земле. Известно, что главным законом о земле является Земельный кодекс РФ. Из пункта 3 статьи 3 ЗК следует, что «имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством…., специальными федеральными законами».

Из сказанного следует, что в случае коллизии (противоречия) норм гражданского и земельного права по схожим правоотношениям, нормы земельного права имеют приоритет перед нормами права гражданского, а значит, применяться должны нормы земельного права.

Теперь давайте посмотрим, как предлагается действовать в случаях, описанных нами в начале страницы, по правилам Земельного кодекса. И содержит ли кодекс эти правила? Есть ведь в пункте 2 статьи 552 ГК оговорка: «…если иное не предусмотрено законом».

Такие правила в кодексе содержатся. Так, согласно пункту 4 статьи 35 ЗК (абз.1), отчуждение (передача в собственность) здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком.

В отличие от пункта 2 статьи 552 ГК, никакого упоминания о земельном участке, занятом недвижимостью и необходимом для ее использования, пункт 4 статьи 35 ЗК не содержит. Этой правовой нормой продавцу предписывается передать покупателю в собственность весь земельный участок, а не его часть.

В ЗК содержится легальное определение земельного участка, под которым понимается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст.11.1 ЗК), а объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п.1, ст.37 ЗК).

Правило п.4 ст.35 ЗК (абз.1) на разговорном языке можно сформулировать и так: «Хочешь продать дом — обязан вместе с домом продать (передать в собственность) и весь земельный участок, на котором находится дом». А в абзаце 5 пункта 4 статьи 35 ЗК содержится еще одно правило. Если и его перефразировать, звучать оно будет так: «Хочешь продать земельный участок — обязан вместе с земельным участком продать находящиеся на нем здания, строения сооружения». Сделки, нарушающие эти правила, являются недействительными (ничтожными) как противоречащие закону (ст.168 ГК).

Таким образом, если при покупке или продаже вы столкнулись с ситуацией, когда здание и земельный участок имеют одного и того же собственника, совершая сделку с этими объектами, следует руководствоваться изложенными правилами земельного законодательства.

Статья 35 ГК предусматривает ситуацию, когда продаваемое здание и земельный участок имеют нескольких собственников (долевая собственность). В этом случае продажа доли в праве собственности на здание влечет за собой и продажу доли в праве собственности на земельный участок. Размер этой доли должен быть пропорционален доле в праве собственности на здание.

Теперь рассмотрим ситуацию, когда продавец недвижимости не является собственником земельного участка, на котором она расположена. По нормам гражданского права (п.3 ст.552 ГК) в этом случае покупатель недвижимости приобретает право пользования (например, аренды) соответствующимземельным участком, что и продавец недвижимости.

Земельный кодекс (п.1 ст.35), следуя содержащемуся в нем определению земельного участка, воспроизводит эту, норму, на наш взгляд, корректнее. В п.1 ст.35 ЗК говорится о том, что продавец приобретает право пользования не соответствующим земельным участком, а право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Отчуждения доли в праве собственности на здание, строение сооружение на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Вопрос: Хочу приобрести в собственность полуразрушенное здание (бывший склад) для последующего восстановления и организации небольшого производства. Нынешний владелец не оформил право собственности на землю. Подскажите, пожалуйста, как избежать излишнего бюрократизма и не попасть впросак при совершении сделки.

Заранее благодарю.

Ответ:

Приобретение недвижимого имущества в собственность без приобретения права на земельный участок под ним — распространенная ситуация, подробно регулируемая законом.

Став собственником склада, находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу, Вы имеете право постоянного пользования частью земельного участка, находящейся под этим зданием. Это правило действует в том случае, если договором с собственником земли Вы не установите иного (п. 1 ст. 271 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ).

Особое внимание следует обратить на то, какие права (если они есть) имеются у продавца склада на этот земельный участок. Это важно, поскольку Вы приобретете право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Если собственник земли, на котором расположен Ваш склад, пожелает продать свой участок, сдать его в ипотеку и проч., на Ваше право собственности на недвижимость это не повлияет, т.к. прекращение или изменение права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком (п. 2 ст. 271 ГК РФ).

Вы, как полноправный собственник здания-склада, несмотря на то, что он находится на чужом земельном участке, имеете право владеть, пользоваться и распоряжаться этим складом по своему усмотрению, в том числе восстанавливать его, в той мере, в какой это не будет противоречить условиям пользования участком, установленным законом или договором. Поэтому знать статус этой земли, ее собственника, наличия каких-либо ограничений в пользовании, Вам необходимо до момента приобретения склада. Земельный участок может быть предназначен для ведения сельского хозяйства, для нужд обороны и проч., что может сделать невозможным вообще какое-либо строительство производственных складов.

Купля-продажа земли со строением: правила оформления сделки

Более того, на землю могут быть наложены запрещения в виде арестов, она может быть сдана в аренду, последующую аренду. Обладание полной информацией о земле обязательно до заключения договора купли-продажи недвижимости.

Приобретение недвижимости на земельном участке означает также приобретение преимущественного права покупки или аренды земельного участка под ним перед другими лицами, а если земля находится в государственной или в муниципальной собственности, то исключительное право на ее приватизацию (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Существует законодательный запрет (п. 4 ст. 35 ЗК РФ) на продажу здания без земли под ним, если они принадлежат одному лицу. Таким образом, Вы вправе приобрести склад без земли до тех пор, пока нынешний собственник здания не оформил права на землю. После этого — продажа здания станет возможной только одновременно с продажей земли. Обратите внимание на то начал ли нынешний собственник склада оформление прав на землю и на какой стадии это оформление.

В договоре, оформляющем переход права собственности на склад, указание правовой судьбы земельного участка под ним обязательно. В противном случае, государственная регистрация Вашего права собственности будет приостановлена.

Площадь части земельного участка, занятой складом и необходимой для его использования, будет определяться в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ, а именно в соответствии с конкретным видом деятельности на складе и с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией, принятой для этого участка.

Таким образом, существенных рисков при правильном оформлении права собственности на склад без оформления прав на земельный участок нет. Однако Вы обязательно должны обладать информацией о статусе земли (возможно, она ограничена или вообще исключена из оборота, находится под арестом, относится к сельскохозяйственным угодьям и проч.).

Обратите внимание на то, начал ли нынешний собственник склада оформление прав на землю и на какой стадии это оформление, т.к. существует законодательный запрет на продажу здания без земли под ним, если они принадлежат одному лицу.

В договоре указание о правовой судьбе земельного участка под ним является императивным требованием регистрирующих органов.

Ведущий юрист ООО «ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ» З.Брусова

ВЫБРАТЬ ДРУГУЮ ТЕМУ

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
земельного участка без строений

г. _____________________ ____ ____________ 201_г.

Гр. РФ ______________________________________________, именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и
Гр. РФ _____________________________________________, именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. В соответствии с настоящим Договором Продавец передает в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене, согласованной в настоящем договоре, следующее недвижимое имущество, именуемое далее Имущество:
земельный участок с кадастровым номером _______________________ площадью ________ кв. м. , расположенный по адресу _____________________________________, категория земель — ______________________________________, разрешенное использование _________________ .
1.2.

Имущество принадлежит Продавцу на праве собственности на основании следующих документов: (указать документы основания, указанные в свидетельстве Дарителя со всеми реквизитами).
— _______________________________________________________;
— _________________________________________________________;
Право Продавца на Имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права от ____________. серия ______ №________________, а так же записью регистрации № _________________________.
1.3. На указанном в п. 1.1. договора Земельном участке не размещены какие-либо объекты недвижимости, являющиеся собственностью Продавца. (Если по кадастровому паспорту на земельный участок видно, что там стоит дом, могут отказать в регистрации), т.к. раздельное отчуждение дома и земли запрещено. Может быть стоит все-таки зарегистрировать дом по декларации, прежде чем регистрировать, а потом подарить дом с участком?)
1.4. Продавец гарантирует, что состояние Земельного участка пригодно для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Договорная цена Имущества составляет ____ (_____________________) рублей.
2.2. Денежные средства в оплату Имущества переданы Покупателем и получены Продавцом. Документом о передаче денежных средств является настоящий договор (Прим* такой пункт договора подходит только в случае, если сторонами договора являются граждане. Наличные расчеты между организациями на суммы свыше 100 000 рублей запрещены. При иной системе расчетов данный пункт необходимо изменить) .

3. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

3.1. Настоящий Договор вступает в законную силу и считается заключенным с момента его подписания сторонами.
3.2. Расходы, связанные с государственной регистрацией права собственности Покупателя распределяются между сторонами в соответствии с действующим законодательством.
3.3.

Можно ли купить дом без земли?

К моменту подписания Договора Имущество передано Продавцом Покупателю, осмотрено и принята Покупателем, Покупатель претензий не имеет. Документом о передаче Имущества является настоящий договор. Акт о приеме-передаче сторонами не составляется. (При иной системе передачи Имущества, данный пункт необходимо изменить)

4. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

4.1. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего Договора Имущество никому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
4.2. Стороны Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, из которых один находится у Продавца, второй — у Покупателя, третий — в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

АДРЕСА И ДАННЫЕ СТОРОН:

Продавец:

Покупатель:
ФИО _____________________________________, Дата рождения ______________________, место рождения ____________, зарегистрированная по адресу: ________________________, паспорт __________ № _______________, выдан (когда) ____________________ кем _________________________________________________________ .

ПОДПИСИ СТОРОН:

Продавец: __________________________________________________

Покупатель: __________________________________________________

О моих юридических услугах и услугах моих коллег в области земельного права см. ЗДЕСЬ

Запись опубликована автором Татьяна Скворцова в рубрике Образцы договоров, Правовой ликбез с метками бланк договора купли-продажи земельного участка, договор купли-продажи земельного участка, типовой договор купли-продажи земельного участка, форма договора купли-продажи земельного участка.

Договор купли продажи земельного участка без строений

Договор купли-продажи участка без строений

Консультации ←

Мне продали здание без земли

Здравствуйте! Администрация продала мне через торги нежилое здание без земли, поскольку на момент торгов земля была не размежевана. После администрация размежевала землю и предложила мне ее выкупить. Скажите правомерно ли мне продано здание без земли «в воздухе».

Здравствуйте! Спасибо за обращение в Центр по Защите Прав.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Статьей 35 ЗК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, законодательство предусматривает возможность отчуждения здания без отчуждения земли, но запрещает обратное.

В соответствии со ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Отсутствие межевого плана и, как следствие, отсутствие кадастрового учета, говорит о том, что данный земельный участок не обладает индивидуально определенными признаками и не может являться объектом гражданского оборота.

В связи с указанным право собственности на земельный участок и возможность совершения сделок в отношении земельного участка возникли только после постановки его на кадастровый учет.

В настоящее время в соответствии со ст.ст. 39.3, 39.20 ЗК РФ Вы имеете исключительное право без проведения торгов на приобретение земельного участка в собственность или в аренду как собственник зданий, сооружений, расположенных на таком земельном участке.

Имеем ли мы право от имени супруги должника заявить требования о выделении 1/2 супружеской доли в подаренной квартире?
Как принять имущество на баланс?
Какие помещения можно считать общедомовым имуществом МКД?
Как произвести оплату земельного налога и сдать годовую декларацию по земельному налогу?
Возможно ли продать квартиру, приобретенную в ипотеку с использованием материнского капитала, с целью приобретения новой?

Вопрос

На земельном участке расположено несколько объектов недвижимости(производственная база) принадлежащая одному лицу. Покупатель хочет приобретать имущество по очереди, т. е. не все сразу. Но загвоздка в том, что нежилое здание нельзя продать без земельного участка. Можно ли как-то все-таки, продать одно из зданий без разделения земельного участка?

Ответ

Согласно сложившейся судебной практике, сделки, согласно которым производится отчуждение здания(строения, сооружения) без соответствующего земельного участка или участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными(Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 ).

Рекомендуем рассмотреть возможность продажи зданий как частей единого имущественного комплекса — предприятия(в состав которого входят все продаваемые объекты), в таком случае вместе со зданием продавец вправе передать долю в праве собственности на земельный участок(соответствующую доле здания во всем имущественном комплексе).

Вопрос перехода прав на земельный участок при отчуждении находящегося на нем недвижимого имущества регулируется положениями ГК РФ, ЗК РФ.

« 11. Согласно отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу, не допускается*.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными*.
Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника(

Покупая нежилое здание, дом или другой объект недвижимости, необходимо помнить, что в соответствии со статьей 552 ГК РФ при продаже здания, дома или другого объекта недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Следует учитывать, что земельное законодательство запрещает продажу земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. Продажа здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, производится вместе с земельным участком.

Договоры купли-продажи объектов недвижимости, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными .

То есть договор купли-продажи объекта недвижимости в обязательном порядке должен содержать в себе условия о приобретении прав на земельный участок , если продается здание, сооружение, иной объект недвижимости, расположенный на таком земельном участке. Если речь идет о продаже земельного участка , договор купли-продажи должен содержать условие о покупке объектов недвижимости , расположенных на земельном участке.

При правовом аудите недвижимости (земельного участка, здания, помещения, дома и т.п.) до заключения договора купли-продажи необходимо осмотреть визуально земельный участок на предмет наличия на нем каких-либо объектов недвижимости, кроме того необходимо ознакомиться с кадастровыми паспортами в отношении объектов недвижимости, выписками из ЕГРП в отношении земельного участка и объектов недвижимости, при возможности – с архивными документами.

Если продавец недвижимости является собственником земельного участка

Когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок , занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Из указанного правила есть исключения :

Продажа части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре, производится вместе с частью земельного участка , а не со всем земельным участком;
Продажа здания , сооружения, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота;
Продажа сооружения , которое расположено на земельном участке на условиях сервитута . На условиях сервитута на земельном участке размещаются линейные объекты, сооружения связи, специальные информационные знаки и защитные сооружения, не препятствующие разрешенному использованию земельного участка.

Если продавец производит продажу доли в праве собственности на нежилое здание, дом, иной объект недвижимости, то вместе с продажей этой доли должно производиться отчуждение доли в праве собственности на земельный участок , на котором расположены такое нежилое здание, дом, иной объект недвижимости.

Если продавцу принадлежит часть нежилого здания , строения или помещения, то продажа такой части нежилого здания, строения или помещения в них производится с одновременной продажей доли в праве собственности на земельный участок , на котором расположены соответствующие объекты недвижимости.

Если продавец недвижимости является арендатором земельного участка

Продажа недвижимости , находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка , если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором аренды земельного участка .

Проводя правовой аудит недвижимости до заключения сделки купли-продажи в обязательном порядке необходимо знакомиться с условиями . Из условий договора аренды можно понять, требуется ли согласие собственника земельного участка на продажу недвижимости, а кроме того, многие суды считают, что к отношениям между новым собственником недвижимости и собственником земельного участка применяются условия ранее заключенного договора аренды с прежним арендатором земельного участка. Соответственно, правовая экспертиза договора аренды позволит выявить возможные риски, которые могут возникнуть из такого договора аренды.

Когда продавец нежилого здания, дома , иной недвижимости на земельном участке является арендатором такого земельного участка, к покупателю объекта недвижимости с момента регистрации перехода права собственности (иногда суды считают, что с момента фактической передачи объекта недвижимости) на такое недвижимое имущество перейдет право аренды земельного участка независимо от того, оформлен ли договор аренды между покупателем и собственником земельного участка. С указанного момента также возникнет обязанность по оплате арендной платы за земельный участок в соответствии с договором аренды.

Отсутствие заключенного договора аренды земельного участка между новым собственником объекта недвижимости и собственником земельного участка не освобождает нового собственника объекта недвижимости от оплаты арендной платы , в указанном случае собственник земельного участка может взыскать сумму начисленной арендной платы с даты перехода права собственности на объект недвижимости (фактической передачи) с нового собственника объекта недвижимости как неосновательное обогащение.

Если продавец недвижимости владеет земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования.

Согласно разъяснениям Пленума ВАС «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» изложенных в Постановлении от 24 марта 2005 г. N 11, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а новому собственнику объекта недвижимости на таком праве земельный участок предоставляться не может, последний, как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения должен оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести земельный участок в собственность .

Если новый собственник объектов недвижимости уклоняется от заключения договора аренды земельного участка или оформления права собственности на земельный участок после перехода к нему права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, то с него как неосновательное обогащение можно взыскать плату за фактическое использование земельного участка с момента перехода права собственности на соответствующие объекты недвижимости на таком земельном участке.

Ответственность за использование земельного участка без оформления прав на земельный участок

Следует отметить, что статья 7.1. КоАП РФ, действовавшая до 20.03.2015 года, предусматривала возможность привлечения к ответственности за использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю. Для юридических лиц штраф составлял от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей, и суды часто вставали на сторону контролирующих органов, в случаях, когда владелец объекта недвижимости на земельном участке уклонялся от переоформления своих прав на земельный участок.

С 20 мая 2015 года статья 7.1 КоАП РФ изложена в новой редакции и теперь предусматривает ответственность за использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на земельный участок . Размер ответственности по указанной статье существенно вырос,

Если ранее объективную сторону правонарушения составляло использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, то сейчас речь идет об использовании земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на земельный участок.

Вопрос о том, будет ли правомерным взыскание штрафа по статье 7.1. КоАП в редакции, вступившей в силу с 20 марта 2015 года , в тех случаях, когда права на земельный участок перешли в результате прямого указания закона, но не были оформлены в установленном порядке, будет решаться судами в будущем.

Преимущественное право

При покупке земельного участка необходимо помнить о том, что собственник нежилого здания, дома, иной недвижимости , находящейся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, на котором расположен такой объект (пункт 3 статьи 35 ЗК РФ).

Проводя правовой аудит земельного участка перед сделкой купли-продажи недвижимости необходимо удостовериться в том, что собственник земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий другому лицу в соответствии со статьей 250 ГК РФ известил в письменной форме о своем намерении продать земельный участок постороннему лицу с указанием цены и других условий сделки купли-продажи земельного участка. Если собственник объекта недвижимости на таком земельном участке откажется от покупки земельного участка в течение месяца, продавец вправе продать земельный участок любому лицу.

При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки собственник объекта недвижимости на таком земельном участке имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя по заключенному договору.

Указанные обстоятельства необходимо учитывать в случаях, когда вы намерены купить земельный участок или объект недвижимости, расположенный на земельном участке.

Из этой правовой нормы следует, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Приведенную норму можно прокомментировать и так: недвижимость следует судьбе земельного участка, и при ее продажеобязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок.

Пункты 2 и 3 статьи 552 ГК устанавливают правила продажи для случаев, когда:

Продавец (собственник) недвижимости (например, жилого дома, дачи) одновременно является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость.
Продавец (собственник) недвижимости не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость.

Попробуем ответить хотя бы на часть из них.

Для начала обратимся к пункту 3 статьи 129 ГК, согласно которого земля может отчуждаться (продаваться, передаваться в дар и пр.) или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой ее оборот допускается законами о земле.

Известно, что главным законом о земле является Земельный кодекс РФ. Из пункта 3 статьи 3 ЗК следует, что «имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством...., специальными федеральными законами».

Теперь давайте посмотрим, как предлагается действовать в случаях, описанных нами в начале страницы, по правилам Земельного кодекса. И содержит ли кодекс эти правила? Есть ведь в пункте 2 статьи 552 ГК оговорка: «...если иное не предусмотрено законом».

В отличие от пункта 2 статьи 552 ГК, никакого упоминания о земельном участке, занятом недвижимостью и необходимом для ее использования пункт 4 статьи 35 ЗК не содержит. Этой правовой нормой продавцу предписывается передать покупателю в собственность весь земельный участок, а не его часть.

Правило п.4 ст.35 ЗК (абз.1) на разговорном языке можно сформулировать и так: «Хочешь продать дом - обязан вместе с домом продать (передать в собственность) и весь земельный участок, на котором находится дом».

А в абзаце 5 пункта 4 статьи 35 ЗК содержится еще одно правило. Если и его перефразировать, звучать оно будет так: «Хочешь продать земельный участок - обязан вместе с земельным участком продать находящиеся на нем здания, строения сооружения».

Сделки, нарушающие эти правила, могут быть признаны недействительными как противоречащие закону (ст.168 ГК).

Теперь рассмотрим ситуацию, когда продавец недвижимости не является собственником земельного участка, на котором она расположена. По нормам гражданского права (п.3 ст.552 ГК) в этом случае покупатель недвижимости приобретает право пользования (например, аренды) соответствующим земельным участком, что и продавец недвижимости.